Hypotheek oversluiten

Bij het afsluiten van een hypotheek verdiep jij je goed in de verschillende hypotheken, de rentestanden en zoek je uit welke hypotheek het beste bij jou past. Ondanks dat je op het moment van afsluiten de beste keuze voor jou hebt, kan het zijn dat je in een later stadium een betere optie tegenkomt. Dit kan zijn wanneer je een hypotheek ziet met een gunstigere rentestand. Het is mogelijk om de hypotheek over te sluiten naar de gunstigere hypotheek zonder te verhuizen naar een nieuwe woning.

Bij een hypotheek oversluiten zijn er echter ook voorwaarden aan verbonden waar je rekening mee dient te houden. Zo kun je bij het oversluiten te maken krijgen met een boeterente door het vertrek bij de huidige geldverstrekker wanneer de rentevaste periode nog niet is afgelopen. Voordat je besluit om over te stappen naar een andere hypotheek dan is het belangrijk om alles goed te overleggen met een hypotheekadviseur.

Wanneer hypotheek oversluiten?

Er zijn verschillende scenario’s waarin het interessant is om de hypotheek over te sluiten. Hieronder hebben we een opsomming gemaakt met alle situaties waarin het interessant kan zijn om de hypotheek over te sluiten. Houd rekening met alle kosten die er bij komen kijken. Deze bespreken we verder op deze pagina.

  • De voornaamste reden waarom mensen besluiten om de hypotheek over te sluiten zijn een lagere rentestand. Door te kiezen voor een hypotheek met een lagere rente kunnen je maandlasten omlaag. Houd rekening met boeterente wanneer de huidige renteperiode nog niet is afgelopen.
  • Wanneer de rentevaste periode afloopt is het een goed moment om te gaan vergelijken bij andere hypotheken met de rentestanden. Je kunt de hypotheek dan namelijk oversluiten zonder kosten voor de boeterente.
  • Bij overwaarde van de woning is het vaak mogelijk om een hypotheek met een lagere hypotheekrente te krijgen.
  • Veranderingen in de persoonlijke situatie kunnen er ook voor zorgen dat je besluit om de hypotheek over te sluiten. Heb je een nieuwe baan, een erfenis gekregen of is de gezinssamenstelling veranderd? Dan kun je kiezen voor een andere hypotheek die beter past bij de huidige situatie.
  • Wil je gaan verbouwen bij je huidige woning en heb je hier een hogere lening voor nodig? Dan kun je de hypotheek oversluiten naar een hypotheek die hier goed bij aansluit.

Hypotheek oversluiten niet altijd mogelijk of interessant

Het voordeel dat je behaalt door het oversluiten van de hypotheek verschilt ook sterk per hypotheekvorm. Zo is het bij een spaarhypotheek lang niet altijd gunstig om deze over te sluiten naar een lagere rente. In veel gevallen kunnen je netto maandlasten er juist van omhoog gaan. Dat komt doordat deze hypotheekvorm een rente dempende werking heeft. Wanneer de rente bij deze hypotheekvorm omlaag gaat dan gaat de verzekeringspremie juist omhoog. Ook is het voor mensen met een spaarhypotheek die deze voor 2013 hebben afgesloten minder gunstig doordat ze dan minder profiteren van de hypotheekrenteaftrek.

Bij een aflossingsvrije hypotheek is het ook lang niet altijd mogelijk om de hypotheek over te sluiten. Sinds 2011 hanteren veel geldverstrekkers dat de aflossingsvrije hypotheek niet hoger mag zijn dan 50% van de marktwaarde van de woning. Indien de hypotheek dus hoger is dan dit percentage van de marktwaarde van de woning dan is het niet mogelijk om de hypotheek over te sluiten bij veel geldverstrekkers. Deze regels verschillen wel bij de verschillende geldverstrekkers en het is belangrijk om dit te bespreken met een hypotheekadviseur.

Verder zal de nieuwe geldverstrekker gaan kijken naar de hoogte van de hypotheek. De geldverstrekker zal kijken naar de verhouding van de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning. Er mag namelijk geen sprake zijn van onderwaarde. Er is sprake van onderwaarde als de woning minder waard is dan het bedrag van de hypotheek zelf. Wanneer de hoogte van de hypotheek zelf hoger is dan de marktwaarde van de woning dan geeft dit namelijk grotere risico’s voor hypotheekverstrekkers.

Kosten hypotheek oversluiten

Bij het oversluiten van de hypotheek gaat het erom of het rendement oplevert. Het oversluiten van de hypotheek brengt kosten met zich mee en van tevoren dien je er zeker van te zijn dat deze kosten niet hoger zijn dan bijvoorbeeld de lagere rente. Maak van tevoren altijd een goede berekening om er zeker van te zijn dat je alle kosten duidelijk op papier hebt staan. Hieronder hebben we een overzicht gemaakt van de mogelijke kosten waar je te maken mee kunt krijgen.

  • Wanneer de renteperiode nog niet is afgelopen dan moet je een boeterente betalen.
  • Bij het oversluiten is het belangrijk dat je deskundig advies raadpleegt. Dit levert advies- en bemiddelingskosten op.
  • De woning moet opnieuw worden getaxeerd voor de nieuwe hypotheek en dit levert taxatiekosten op.
  • Kosten voor de hypotheekakte
  • Notariskosten

Wel is het goed om te weten dat de kosten voor het oversluiten van de hypotheek fiscaal aftrekbaar zijn, mits de lening in het verleden is afgesloten voor het onderhoud, de aankoop of het verbeteren van de woning. Wanneer er een lening wordt afgesloten om de oversluitkosten te dekken dan is dit deel niet fiscaal aftrekbaar.

Waarop letten bij het oversluiten van de hypotheek

Om het bovenstaande verhaal duidelijk te maken hebben we hieronder de belangrijkste punten op een rijtje gezet waar je op dient te letten bij het oversluiten.

  • Zorg dat je geen overwaarde van het huis hebt. In dit geval wordt er ook wel gezegd dat je huis onder water staat. Wanneer de woningwaarde hoger is dan de hypotheekwaarde dan willen de meeste geldverstrekkers je geen hypotheek geven.
  • Let goed op bij de verschillende hypotheekvormen. Bij een spaarhypotheek ga je bij lagere rente juist meer premie betalen en levert het in veel gevallen geen voordelen op. De premie is overigens niet fiscaal aftrekbaar. Bij de meeste aflossingsvrije hypotheken kan er geen lening worden afgesloten van meer dan 50% van de marktwaarde van de woning.
  • Let op alle kosten waar je weer opnieuw mee te maken krijgt, zoals boeterente, taxatiekosten, notariskosten, advies- en bemiddelingskosten en hypotheekaktekosten.

Stappenplan

Weet je zeker dat je de hypotheek wilt gaan oversluiten? Dan kun je de stappen doorlopen die hiervoor nodig zijn. Wij hebben een stappenplan voor het oversluiten van de hypotheek gemaakt. Deze is ervoor bedoeld dat je geen zaken over het hoofd ziet en je het proces op de juiste manier doorloopt.