In Nederland kennen we de hypotheekaftrek. Daarmee kan de rente, die voor een hypotheek betaald wordt en die een eigen woning betreft, die voor u als hoofdverblijf dient, in veel gevallen voor een deel van de belastingaanslag worden afgetrokken. Het is wel zo, dat er slechts één woning als hoofdverblijf kan worden aangemerkt.
De overheid heeft de laatste jaren echter wel wat aanscherpingen aangaande belastingaftrek doorgevoerd. Dat resulteert erin, dat er nu aan de aftrekbaarheid van rente enkele beperkingen worden opgelegd.
Andere regeling voor hypotheekaftrek
Met ingang van 1 januari 2001 is de regeling zodanig, dat rente in relatie tot de financiering van de aankoop, van het onderhoud of van verbetering van een eigen woning, nu nog slechts voor een periode van maximaal 30 jaar aftrekbaar is. Een eventuele tussentijdse aflossing van het hypotheekbedrag is hierbij niet van invloed op de termijn van de renteaftrekbeperking. Ook voor leningen, die al vòòr 1 januari 2001 bestonden, geldt dat deze 30-jaarsperiode pas op 1 januari 2001 is ingegaan.
Gevolgen voor bijleenregeling
De bijleenregeling houdt in, dat de bezitter van een eigenwoning bij de aankoop van een nieuwe woning geen geldleningen mag aangaan voor dat deel van de koopsom, dat betaald zou kunnen worden uit de netto opbrengst (de zgn. overwaarde) van de verkochte woning. Althans, dat betreft geldleningen, waarvan de rente aftrekbaar is in box-1. Wanneer toch een volledige financiering aangegaan wordt, valt een deel van de lening, te weten dat deel dat even groot is als de genoemde overwaarde, in box-3. Een eenmaal bij verkoop ontstane woningreserve, dit is de gerealiseerde overwaarde, kan 5 jaar lang nog blijven "staan" en later als zodanig nog worden ingezet. Wanneer echter binnen die periode een nieuwe woning wordt aangeschaft, valt deze woningreserve buiten de aftrekregeling. Bij verwerving van een (nieuwe) woning moet dus op de aankoopprijs, vermeerderd met de kosten voor de verwerving, de eigenwoningreserve in mindering worden gebracht om te bepalen welk deel voor aftrek in box 1 in aanmerking komt.Wordt een woning aangekocht samen met een partner, dan moet daarbij ook rekening worden gehouden met de eventuele eigenwoningreserve van die partner.
Bij extra hypotheek
Indien er in de loop van de tijd een extra hypotheek wordt afgesloten, b.v. voor een verbouwing, dan gaat voor deze extra lening een nieuwe termijn van 30 jaar lopen. De looptijd van de 30-jaarstermijn wordt opgeschort gedurende de periode dat er sprake is van een tijdelijke leegstand bij aan- en verkoop.
Aftrek van andere hypotheekkosten
Naast de kosten van de hypotheek, kunnen ook kosten die zijn gemaakt voor de aankoop van de eigen woning en de hypotheek (deels) worden afgetrokken in box 1. De belangrijkste aftrekbare kosten, voor zover deze zijn meegefinancierd middels de hypotheek, en de fiscale behandeling zijn:
- makelaarscourtage: kosten niet aftrekbaar, wel de rente over het hiervoor geleende bedrag
- notariskosten transport: kosten niet aftrekbaar, wel de rente over het hiervoor geleende bedrag
- overdrachtsbelasting: kosten niet aftrekbaar, wel de rente over het hiervoor geleende bedrag
- omzetbelasting: kosten niet aftrekbaar, wel de rente over het hiervoor geleende bedrag
- notariskosten hypotheekakte: kosten aftrekbaar en tevens de rente over het hiervoor geleende bedrag
- taxatiekosten ivm. de hypotheek: kosten aftrekbaar en tevens de rente over het hiervoor geleende bedrag
- kosten voor de verkrijging van NHG: kosten aftrekbaar en tevens de rente over het hiervoor geleende bedrag
- afsluitprovisie: kosten aftrekbaar en tevens de rente over het hiervoor geleende bedrag; echter er geldt hier wel een maximum aftrekbaar bedrag
- erfpachtcanons: kosten aftrekbaar; indien meegefinancierd is de rente niet aftrekbaar in box 1, maar wel in box 3
- afkoop erfpacht: kosten niet aftrekbaar; indien meegefinancierd is de rente wèl aftrekbaar in box 1.
- Boeterente bij oversluiten: deze is aftrekbaar; indien meegefinancierd is de rente niet aftrekbaar in box 1, maar wel in box 3
- Bouwdepot: het verschil tussen ontvangen en betaalde rente dat in depot staat, is te verrekenen in box 1. Dit kan gedurende een periode van maximaal 2 jaar. Daarna valt het restant in box 3.
Belastingen over woningbezit
Eenmaal in het bezit van een eigen woning, komt ook het begrip WOZ (Wet Waardering Onroerende Zaken) om de hoek kijken. De wijze van waardebepaling van een woning inzake de WOZ is wettelijk beschreven en wordt uitgevoerd door de gemeente. Indien u het niet eens bent met de vastgestelde WOZ-waarde, dan kunt u hierover binnen 6 weken na de afgegeven beschikking bezwaar indienen bij uw gemeente. Een bepaald percentage van de WOZ-waarde, ook wel het eigenwoningforfait genoemd, is een bedrag dat jaarlijks betaald dient te worden. Deze belasting wordt vastgesteld per gemeente. Ook wordt per gemneente het percentage bepaald. Zowel de WOZ-waarde als het percentage kunnen jaarlijks aangepast worden; dat bepaalt de gemeente waaronder de eigenwoning valt. Onroerend goed, dat niet voor eigen bewoning dan wel als hoofdwoning, wordt aangewend, wordt doorgaans belast in box 3. Dat geldt dus ook voor een tweede woning!
Beschikking mbt. teruggave
Indien u een hypotheek heeft gesloten en de rente daarvan (deels) aftrekbaar is, dan is het mogelijk de belastingdienst te vragen om de verwachte teruggave van de betaalde rente per maand te ontvangen (de beschikking). Dan hoeft u niet te wachten tot uw belastingaangifte voor een bepaald jaar is afgehandeld. Dit geeft u iedere maand enige verlichting qua liquiditeit. U dient hiervoor wel zelf bij de belastingdienst een verzoek in te dienen.
